Είτε εκμισθώνεις ακίνητο είτε ψάχνεις να νοικιάσεις, οι φορολογικές υποχρεώσεις γύρω από τα ακίνητα είναι αρκετές. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι πρέπει να κάνεις το 2026, με έμφαση στη δήλωση μίσθωσης, τον ΕΝΦΙΑ και τις υπόλοιπες υποχρεώσεις.
Δήλωση μίσθωσης ακινήτου
Κάθε νέα μίσθωση πρέπει να δηλώνεται. Η δήλωση μίσθωσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο myAADE από τον ιδιοκτήτη, και στη συνέχεια ο μισθωτής καλείται να την αποδεχθεί εντός 30 ημερών. Η σωστή δήλωση είναι κρίσιμη: χωρίς αυτήν, δυσκολεύεις την έκδοση λογαριασμών, βεβαιώσεων και την υπεράσπιση των δικαιωμάτων σου.
Φορολόγηση εισοδήματος από ενοίκια
Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται με κλιμακωτή κλίμακα: όσο μεγαλύτερο το ετήσιο μίσθωμα, τόσο υψηλότερος ο συντελεστής στα ανώτερα κλιμάκια. Δηλώνονται στην ετήσια φορολογική δήλωση Ε1 (μέσω του εντύπου Ε2 για τα αναλυτικά στοιχεία των ακινήτων). Κράτα αρχείο των μισθωμάτων και των αποδείξεων.
ΕΝΦΙΑ
Ως ιδιοκτήτης, βαρύνεσαι με τον ΕΝΦΙΑ, που υπολογίζεται βάσει των στοιχείων των ακινήτων σου. Πληρώνεται σε 12 μηνιαίες δόσεις, με σημαντικές ελαφρύνσεις: αυτόματη μείωση 50% για ακίνητα σε μικρούς οικισμούς, έκπτωση 20% για ασφαλισμένες κατοικίες και απαλλαγές για τρίτεκνους και ΑμεΑ.
Ε9: το μητρώο των ακινήτων σου
Κάθε μεταβολή στην ακίνητη περιουσία σου (αγορά, πώληση, μεταβίβαση, κληρονομιά) δηλώνεται στο Ε9. Η ορθή και έγκαιρη ενημέρωσή του είναι η βάση για σωστό ΕΝΦΙΑ και για την αποφυγή προβλημάτων σε μελλοντικές συναλλαγές. Έλεγξε ότι η εικόνα στο Ε9 αντιστοιχεί στην πραγματικότητα.
Βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb)
Αν εκμεταλλεύεσαι ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών, υπάρχουν ειδικές υποχρεώσεις: εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, ανάρτηση του αριθμού μητρώου στις αγγελίες και δήλωση των εσόδων. Οι κανόνες έχουν αυστηροποιηθεί, οπότε ενημερώσου για το ισχύον πλαίσιο πριν ξεκινήσεις.
Ο μισθωτής: τι να προσέξεις
Ως ενοικιαστής, βεβαιώσου ότι η μίσθωση έχει δηλωθεί και αποδέξου τη δήλωση εντός της προθεσμίας. Η δηλωμένη μίσθωση σε προστατεύει, σου επιτρέπει να εκδίδεις βεβαιώσεις διαμονής και είναι προϋπόθεση για επιδόματα όπως το επίδομα στέγασης.
Τι να προσέξεις
- Προθεσμία αποδοχής: ο μισθωτής αποδέχεται τη δήλωση εντός 30 ημερών.
- Ενημέρωση Ε9: κάθε μεταβολή ακινήτου δηλώνεται έγκαιρα.
- Δόσεις ΕΝΦΙΑ: μην ξεχνάς τις μηνιαίες προθεσμίες.
Λύση και τροποποίηση μίσθωσης
Όπως δηλώνεται η έναρξη, έτσι δηλώνεται και η λύση μιας μίσθωσης στο myAADE, ώστε να σταματήσει η φορολογική υποχρέωση για το συγκεκριμένο μίσθωμα. Αν αλλάξουν όροι (π.χ. ποσό ενοικίου ή πρόσωπα), υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση. Η αμέλεια σε αυτό το σημείο οδηγεί συχνά σε λάθος εκκαθάριση φόρου — δηλώνεις εισόδημα που δεν λαμβάνεις πλέον.
Εγγύηση και κοινόχρηστα
Η εγγύηση που καταβάλλει ο μισθωτής δεν αποτελεί εισόδημα του ιδιοκτήτη — επιστρέφεται στο τέλος, εφόσον δεν υπάρχουν ζημιές ή οφειλές. Τα κοινόχρηστα και οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας ρυθμίζονται στο μισθωτήριο: ξεκαθάρισε από την αρχή ποιος επιβαρύνεται με τι, για να αποφύγεις διαφωνίες. Καλή πρακτική είναι η καταγραφή ενδείξεων μετρητών κατά την παράδοση του ακινήτου.
Παράδειγμα φορολόγησης ενοικίου
Έστω ότι εισπράττεις 7.200€ ετησίως από ένα διαμέρισμα. Το ποσό αυτό δηλώνεται και φορολογείται με την κλίμακα των ακινήτων, όπου τα πρώτα κλιμάκια έχουν χαμηλότερο συντελεστή και τα υψηλότερα εισοδήματα μεγαλύτερο. Παράλληλα, ως ιδιοκτήτης συνεχίζεις να βαρύνεσαι με τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου. Κρατώντας τακτικό αρχείο εσόδων και παραστατικών, η δήλωση γίνεται εύκολη και χωρίς εκπλήξεις.
Ηλεκτρονικό μισθωτήριο και υπεκμίσθωση
Το μισθωτήριο είναι η βάση της σχέσης ιδιοκτήτη–μισθωτή: ορίζει διάρκεια, μίσθωμα, αναπροσαρμογές και υποχρεώσεις. Η δήλωσή του στο myAADE το καθιστά «ορατό» στη φορολογική αρχή. Η υπεκμίσθωση (περαιτέρω εκμίσθωση από τον μισθωτή) επιτρέπεται μόνο αν προβλέπεται στο μισθωτήριο και δηλώνεται κανονικά — αλλιώς δημιουργεί νομικά και φορολογικά προβλήματα.
Φοιτητική και επαγγελματική στέγη
Για φοιτητικές μισθώσεις, η δηλωμένη μίσθωση είναι συχνά προϋπόθεση για επιδόματα και βεβαιώσεις διαμονής. Για επαγγελματική στέγη ισχύουν πρόσθετοι κανόνες (π.χ. διαφορετική διάρκεια, ειδικές ρήτρες). Σε κάθε περίπτωση, η έγγραφη και δηλωμένη συμφωνία προστατεύει και τις δύο πλευρές.
Δικαιώματα και υποχρεώσεις με μια ματιά
- Ιδιοκτήτης: δηλώνει τη μίσθωση, εκδίδει αποδείξεις, συντηρεί τα δομικά στοιχεία.
- Μισθωτής: αποδέχεται τη δήλωση, καταβάλλει εγκαίρως, διατηρεί το ακίνητο.
- Και οι δύο: τηρούν τους όρους του μισθωτηρίου και δηλώνουν αλλαγές.
Μεταβίβαση ακινήτου: γονική παροχή και κληρονομιά
Πέρα από τη μίσθωση, μια συχνή υπόθεση είναι η μεταβίβαση ακινήτου με γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά. Κάθε περίπτωση έχει διαφορετική φορολογική μεταχείριση και δικαιολογητικά (συμβολαιογραφική πράξη, δηλώσεις, ενημέρωση Ε9). Επειδή εμπλέκονται αφορολόγητα όρια και προθεσμίες, η καθοδήγηση από συμβολαιογράφο ή λογιστή αποτρέπει λάθη που κοστίζουν.
Ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ)
Για να δηλωθεί νόμιμα μια μίσθωση, απαιτείται έγκυρο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) του ακινήτου, ο αριθμός του οποίου καταχωρίζεται στη δήλωση. Το ΠΕΑ εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή και έχει ορισμένη διάρκεια ισχύος. Βεβαιώσου ότι είναι σε ισχύ πριν αναρτήσεις το ακίνητο προς ενοικίαση.
Κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα
Τα κενά ή μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα δηλώνονται επίσης σωστά, καθώς επηρεάζουν τόσο τον ΕΝΦΙΑ όσο και τυχόν τέλη. Η έγκαιρη δήλωση μη χρήσης ή διακοπής ηλεκτροδότησης αποτρέπει αδικαιολόγητες χρεώσεις. Κράτα τα σχετικά παραστατικά, ώστε η εικόνα στο Ε9 να συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος δηλώνει τη μίσθωση, ιδιοκτήτης ή μισθωτής;
Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει τη δήλωση και ο μισθωτής την αποδέχεται.
Τι γίνεται αν δεν δηλωθεί η μίσθωση;
Δημιουργούνται φορολογικά προβλήματα και χάνεις προστασία και πρόσβαση σε βεβαιώσεις/επιδόματα.
Πληρώνω ΕΝΦΙΑ κι ας νοικιάζω το ακίνητο;
Ναι, ο ΕΝΦΙΑ βαρύνει τον ιδιοκτήτη, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο εκμισθώνεται.
Χρειάζομαι λογιστή για τα ενοίκια;
Για απλές περιπτώσεις όχι, αλλά με πολλά ακίνητα ή σύνθετες καταστάσεις βοηθά.
Δες αναλυτικά τη δήλωση μίσθωσης και τον ΕΝΦΙΑ.
Σχετικές διαδικασίες: επίδομα στέγασης, δήλωση Ε9.